Jak wynika z danych NBP za IV kw. 2019 r., mieszkania w największych miastach zdrożały w ciągu roku o ponad 10 proc.

 

Początek 2020 r. przyniósł kolejne podwyżki. Zgodnie z raportem serwisu rynekpierwotny.pl, w Warszawie cena metra kwadratowego nowego lokalu przekroczyła barierę 10 tys. zł.

Bańka cenowa?

Wg części analityków, tak dynamiczne wzrosty cen świadczą o narastaniu bańki cenowej na rynku nieruchomości, podobnej do tej z  lat 2007-2009 r.

Należałoby przez to rozumieć sytuację, w której ceny nieruchomości rosną szybciej niż wskazywałyby na to warunki rynkowe – np. inflacja, wzrost cen materiałów czy robocizny. W rezultacie klienci decydują się na szybszy zakup, gdyż:

  • obawiają się dalszych wzrostów cen i chcą zdążyć przed kolejną podwyżką
  • wierzą, że zarobią na kolejnych wzrostach cen

W tle działają spekulanci. Wszystko to razem nakręca popyt, a popyt nakręca cenę.

Jak podkreśla Marcin Lis z serwisu Business Insider, „bańka pęka, gdy cena przekroczy poziom akceptowalny przez klientów. Popyt słabnie, a na rynku zostaje sporo nieruchomości, których nikt nie chce kupić. Ceny zaczynają gwałtownie spadać, co odbija się nie tylko na branży budowlanej, ale i klientach, których mieszkania niejednokrotnie stają się warte mniej niż zaciągnięte na nie kredyty. Z taką sytuacją mieliśmy w Polsce do czynienia w 2009 r., gdy po dwuletnim okresie gwałtownych wzrostów (zdarzył się nawet skok o 13 proc. kwartał do kwartału), doszło do równie błyskawicznej przeceny.”

 

raport CASE – „idealne warunki do narastania bańki cenowej”

Analitycy Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych ostrzegają: jeżeli do 2021 r. utrzyma się obecne realne tempo wzrostu cen, to będziemy mieć dużą bańkę cenową.

Wg ekspertów CASE, rosnącym cenom mieszkań sprzyjają m.in.szybki wzrost dochodów, historycznie niskie stopy procentowe, dekoniunktura na warszawskiej giełdzie, a także migracje do miast (w tym pracowników zza wschodniej granicy).

W 2020 r. na rynku mieszkaniowym prognozuje się utrzymanie dobrej koniunktury. Wzrost zamożności, niskie stopy procentowe oraz wysoka inflacja będą powodowały, że oszczędności Polaków w dużej części trafią na rynek nieruchomości. 

W raporcie obrywa się też flipperom. Eksperci CASE twierdzą, że spirale cen w znaczniej mierze nakręcają tzw. transakcje flippowe, polegające na zakupie mieszkań, ich szybkim remoncie i odsprzedaży. Wyliczają, że średni zysk z takich transakcji wynosi 10-15 proc. w skali roku.

O rosnącym napływie kapitału inwestycyjnego na rynek nieruchomości – jak wynika z prezentacji CASE – świadczy m.in. dwukrotny wzrost wartości transakcji gotówkowych. Między 2015 a 2018 rokiem kwoty kwartalnych transakcji wzrosły z 2 mld do 4 mld zł.

CASE ostrzega: „jeśli do 2021 r. utrzyma się obecne realne tempo wzrostu cen, to będziemy mieć dużą bańkę cenową”. Zgodnie z raportem, obecnie jesteśmy w drugiej fazie bańki, w której „wzrost cen jest wynikiem irracjonalnego entuzjazmu podtrzymywanego przez mechanizm pętli zwrotnej. W fazie trzeciej ma miejsce relatywnie szybki spadek cen aktywów.”

 

…a może jednak bańki nie ma?

Większość ekspertów argumentuje, że wzrost cen może niepokoić tylko, jeżeli weźmiemy pod uwagę „suche” wskaźniki wzrostu cen nieruchomości.

Gdy zestawimy wzrost cen nieruchomości z inflacją, wzrostem minimalnego i średniego wynagrodzenia oraz ze wzrostem cen materiałów budowlanych i kosztów pracy, okazuje się, że sytuacja nie wygląda na sztucznie „napompowaną”:

  1. Wzrost wynagrodzeń. Dane GUS i NBP pokazują, że w zestawieniu przeciętnego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej z cenami mieszkań z momentu narastania bańki w 2007 r., obecnie stać nas na wiele więcej.

    W 2007 r. za jedną średnią pensję można było kupić 0,38 m2 na rynku pierwotnym, a przed kilkoma miesiącami 0,64 m2. Z kolei na rynku wtórnym zdolność do zakupu za jedną średnią pensję wzrosła z 0,39 m2 do 0,7 m2. 

    Oczywiście nie zmienia to faktu, że dane te obrazują wyjątkowo ponurą perspektywę szczególnie dla młodych ludzi, będących dopiero na etapie planowania zakupu własnego mieszkania.

  2. Wzrost cen robocizny, materiałów i inflacja. Analizując dane GUS i NBP okazuje się, że tempo wzrostu cen mieszkań z grubsza ma uzasadnienie w tempie wzrostu cen materiałów budowlanych (rok do roku w II kwartale 2018 r. wyniosła ok. 4 proc.) i robocizny (rok do roku w II kwartale 2018 r. wyniosła ponad 10 proc.). Należy również pamiętać, że w ostatnim roku odnotowano wyjątkowo wysoki wskaźnik inflacji.

 

Podsumowując – na chwilę obecną raczej nie ma podstaw, by mówić o narastaniu bańki cenowej w nieruchomościach. Niemniej nie można wykluczyć jej pojawienia się w niedalekiej przyszłości. To, co może niepokoić, to aktywność flipperów, w sposób spekulacyjny nakręcających popyt i ceny, oraz gwałtowny wzrost transakcji gotówkowych, przytaczany w raporcie CASE. Między 2015 a 2018 rokiem kwoty kwartalnych transakcji wzrosły z 2 mld do 4 mld zł. Z drugiej strony, udział transakcji gotówkowych w całym rynku wzrósł nieznacznie – z ok. 60% w 2015 r. do 66% w roku 2018. Niemniej dekoniunktura na giełdzie oraz wysoka inflacja może w najbliższym czasie skłaniać inwestorów do masowego lokowania kapitału w nieruchomościach, co z pewnością będzie miało wpływ na dalsze wzrosty cen i ryzyko pojawienia się bańki cenowej.